Nei prossimi giorni sarà discussa in Consiglio Comunale l’approvazione del nuovo PGT, lo strumento di governo del territorio che regola lo sviluppo urbanistico del nostro paese. Le scelte urbanistiche riverberano i propri effetti per decenni, quindi andrebbero fatte con cura perchè impattano le generazioni presenti ma anche quelle a venire. Inoltre – che piaccia o no a chi amministra in quel momento – i diritti acquisiti contano. E’ rimasta famosa la frase di Giolitti – primo ministro dell’Italia di oltre un secolo fa – secondo cui “Per i nemici le leggi si applicano, per gli amici si interpretano”. Per noi di Progetto Osnago non è così: i diritti (come i doveri) valgono a prescindere da chi ne usufruisce.
Partiamo allora dal PRG (Piano Regolatore Generale, come si chiamava una volta lo strumento urbanistico) del 1991 approvato dall’allora amministrazione DC. Obiettivo di quel piano era il raggiungimento dei 5mila abitanti (allora Osnago ne contava 3.750) nel timore che i piccoli comuni venissero accorpati. Il PRG prevedeva un aumento di 227.850 metri cubi di residenziale (circa 1.500 abitanti in più) ed un incremento di 166.000 metri quadri di produttivo/commerciale. La cosiddetta densità fondiaria (in sintesi, quanto si può costruire su un’unità di terreno) per quanto riguarda il residenziale (cioè le case per abitazione) veniva portata da 0,8 metri cubi per metro quadro a 1,5 mc/mq: in pratica un raddoppio, cioè una densità doppia di case sullo stesso terreno. In quel piano furono introdotti tre grossi piani di lottizzazione che prima non esistevano: il PL Marasche (14mila mq di commerciale), il PL Fiera (35mila mq di commerciale su un terreno di 70mila mq: più o meno l’equivalente di dieci Esselunga di Cernusco) e – scelta ancora più sciagurata – un Piano di Iniziativa Comunale a ovest della Molgora (oltre la ferrovia, ora zona Parco) che prevedeva 38.350 mc di residenziale e 51.000 mq di produttivo/commerciale. La zona fu definita “Dallas” (dal nome di una serie televisiva che parlava di gente molto ricca in voga all’epoca) tra i cittadini, perchè moltiplicava il valore dei terreni agricoli rendendoli edificabili. Tutte queste scelte avevano conferito diritti legali ai proprietari per edificare. Ciliegina finale sulla torta: pochissimi giorni prima delle elezioni che avrebbero visto prevalere Marco Molgora (il primo sindaco di Progetto Osnago) il Comune firmò con la Fiera una convenzione quarantennale (1995-2035) che dava diritto ad edificare su 6.000 mq di terreno di Arese ceduti al Comune come anticipo del futuro PL Fiera: in pratica il Comune era nei fatti obbligato a dar seguito al PL Fiera e l’Ente Fiera diventava uno dei lottizzanti con cui i proprietari dei terreni dovevano accordarsi per dare attuazione al piano.
Questo è il terreno di gioco su cui si è trovato ad operare Progetto Osnago. Nel corso dei mandati del sindaco Marco Molgora abbiamo aumentato i costi di edificazione per chi costruiva, ridotto la possibilità edificatoria da 1,5 a 1,2 metro cubo per metro quadro (-20% come possibilità di costruire), cancellato il famoso “Dallas” (questo fu possibile perchè il piano era di Iniziativa Comunale e quindi il Comune rinunciò ad attuarlo), abbiamo inserito il 40% del territorio di Osnago nel Parco (quindi con maggiori tutele) e infine definito che i PL (Piani di Lottizzazione) Commerciali a cui i proprietari avevano diritto (Marasche e Fiera) dovevano essere di grande distribuzione non alimentare, cioè soggetti ad autorizzazione regionale. Questo perchè in tal caso era necessario uno studio dei flussi di traffico, gli interventi avrebbero dovuto essere realizzati in modo coerente e non per singoli piccoli lotti slegati tra di loro e infine potevano essere stabiliti precisi standard sui parcheggi da cedere.
Nel primo mandato del sindaco Paolo Strina venne varato il primo PGT (Piano di Governo del Territorio) che in base alla nuova legge urbanistica regionale aveva sostituito il vecchio PRG. Con il PGT del 2009 si operò un’ulteriore riduzione della possibilità edificatoria da 1,2 a 1 metro cubo per metro quadro (-33% rispetto al PRG come possibilità di costruire). Si trattò di un PGT a crescita zero (si parlò di una pausa di riflessione) che fu menzionato da Regione Lombardia come esemplare per la riduzione del consumo di suolo e venne per questo illustrato ad alcuni convegni urbanistici nazionali (Milano, Venezia). Fu prevista la cancellazione del cosiddetto PL residenziale Ancarani, furono incentivate le costruzioni ad alta classe energetica (B, A e A+) e si indicò un aumento del 50% della richiesta di parcheggi per le nuove costruzioni. La nuova legge urbanistica regionale (L.R. 12/2005) fu variata più volte in corso d’opera, cosa che creò numerosi dubbi interpretativi. La legge prevedeva meritoriamente l’abolizione del valore legale della destinazione d’uso del terreno, quindi si pose il dubbio se fosse possibile abolire i vecchi PL, in particolare i due PL commerciali Marasche e Fiera. La risposta fu negativa perchè si doveva dimostrare la mancanza di interesse a edificare da parte dei lottizzanti, mentre invece i proprietari avevano già presentato proposte di intervento (respinte per vizi tecnici) ed avevano pagato per decenni le imposte (IMU) sul valore dei terreni edificabili. Quindi si lavorò a proposte alternative, di cui parleremo nei successivi articoli.